房市情勢：購買力跟不上商品數量

【編譯李福徠／曼谷報導】素帕萊房地產諮詢公司顧問委員巴薩博士發表「2023-2024房地產市場狀況」指出，2017-2021年期間的年銷售額高達2900-3100億銖，泰國央行擔心出現泡沫現象，因此於次年出台了LTV標準，使得2019年的銷售額跌至約2200億銖。2020-2021年新冠疫情期間年銷售房屋數量從正常情況下大約10萬個單位降至6.5-6.7萬個單位，但銷售額依然維持在2200億銖的水平並沒有下降，房地產企業只是減少投放市場的新項目數量。到2022年房地產企業全面恢復業務，投放市場房屋從2021年的6萬個單位到2022年增至10萬7000個單位。

2021-2022年新開發商品房項目大幅增加，包括獨棟房屋和公寓增加超過1倍，產品過剩而出現經濟方面薩伊定律，即供應大於需求。當企業增加向市場推出更多產品時，他們不得不設法將其推向市場並銷售，特別是公寓的銷售產品和新產品比例達到46%，雖然沒有達到2012年61%的水平，但也是10年來最高水平，因為公寓在市場上的總體銷售份額僅占到37%。

至於今年即2023年的情況已經表明，2022年的新房數量超過需求，除了雙棟別墅外所有的新房，特別是獨棟房屋和排屋下降幾十個百分點，說明剩下的購買力不足以吸收增加的新商品房數量，新商品房銷售的比例明顯下降，但新商品房的銷售比例仍維持在原來的水平，或者高於整體商品房市場除了排屋之外的其他產品，這正是房地產企業所擔心的。

2023年另外一個關鍵問題是泰國央行跟隨美聯儲上調政策利率，雖然只上調了2.5個百分點，大幅低於美聯儲上調的5.5個百分點，但銀行上調利率1個百分點就會讓每個月的分期貸款增加11%左右，這也是影響到一部分的消費力。2023年估計總銷售額約2600億銖，被認為是房地產企業應對負面因素的能力，無論是吸收商品房的能力和降低的購買力，房地產市場形勢充分顯示購買力不及新商品房的推出。

所發生的情況將繼續成為房地產企業在2024年所要面臨的主要問題，與此同時，之前一度預計2024年經濟增長為4.5%，但因為全球形勢的負面因素影響而下降，雖然事實上對泰國經濟並沒有造成太大的衝擊。主要的負面因素是因過渡政府太久，使得政府在開支和投資兩方面缺乏持續性。

2024年正面的因素可能要寄望於購買力仍好的消費者，但不可能達到像2022年投資EEC和其他地區那樣的投資，希望新政府的惠民政策能取得好的效果，政策利率有下降的機會等，這些都被視為是積極因素。

綜上所述，總體而言2024年整個房地產市場銷售量不會低於10萬個單位，好於2023年的9萬4000個單位，總銷售額接近2023年，但房地產企業可能會更看好這一點，如果重新使用薩伊定律，就是使用全部的營銷策略來吸引消費者購買，那麼改變商品模式將至關重要。