房地產業病重 供應過剩 新樓盤受到抑制

【編譯繁華田／曼谷報導】在過去的第一季度，房地產市場整體銷售下降25-30%，是6年來的最低點。其中，聯排別墅的銷售量達到12年來的最低點，整體轉讓量也全線下滑。

政府住宅銀行房地產信息中心（REIC）公布曼谷及其周邊地區房地產開發商的第二季度信心指數為45.2，比上一季下降了3.1點，比去年同期下降了2.3點，這反映了經濟情勢的惡化。同時，總理賽塔提出通過房地產板塊刺激經濟的想法，指示內政部研究可能性並修訂法律，允許外國人持有公寓產權比例從原來的不超過49%增加到不超過75%，特別是在旅遊城市如曼谷、芭堤雅、普吉島等地。政府還計畫將外國人的土地租賃期限從原來的30年延長至99年，以吸引外國投資者參與泰國的大型項目，促進投資和就業機會。

此外，政府還將解決供應問題，目前待售的房屋和公寓數量為21萬3429套，增加了16.4%，價值為1兆2179億1600萬銖，增長36.5%，預計需要40個月才能銷售完畢。在國內購買力陷入困境的背景下，從低於300萬銖的低端市場到1000萬銖的高端市場，越來越多的房屋貸款申請被拒絕，這是一個需要密切關注的問題，房地產是否能成為新興市場的亮點，並克服「賣國」的爭議，將成為一個關注的焦點。

擔憂銷售緩慢影響房地產流動性

目前尚未建成、正在建造或已建成的待售供應，如果銷售進度緩慢，將對新項目的投資造成影響，因為流動性和信用受到限制。如果這種情況持續一段時間，可能會進一步影響房地產開發商的流動性，增加償還貸款的壓力，包括向金融機構貸款和向機構及個人投資者借取的債務，這將顯著影響整體金融市場和資本市場的狀況。

儘管政府已經出台了通過房地產行業刺激經濟的措施，包括將過戶費和抵押登記費降低至0.01%，並提供政府政策支持的商業貸款（軟貸款）來刺激購房需求，但由於購買力大幅收縮，仍需持續刺激。

推動房地產刺激經濟

房地產業是推動經濟的強大引擎之一，其重要性不亞於旅遊業。因為其從上游到下游的供應鏈可以帶動生產和就業，所以需要尋找機會引入新的購買力，其中一個途徑是來自外國的需求。自2022年以來，外國人購買公寓的數量和轉讓金額持續增長，並且在剛剛過去的第一季度，外國人公寓轉讓數量和金額分別增長了4.3%和5.2%，而全國整體則下降了0.6% 。

REIC還發現，外國人的長期租賃需求快速增長，涵蓋公寓和有土地的住宅。 2022年，所有類型的長期租賃達1520筆，金額為84.93億銖，分別增長127.2%和298.9%；2023年，所有類型的長期租賃達2474筆，金額為191.12億銖，分別增長62.8%和125.0%。在最近的第一季度，所有類型的長期租賃達642筆，金額為42.64億銖，分別下降10.3%和增長3.4%。

擴展土地長期租賃至99年，增加外籍持有權至75%

根據上述訊息，與政府的構想相符，政府考慮通過提出研究方案和可行性來拓展外籍人士的公寓所有權，將其從目前的49%擴展至75%。此外，還計畫允許外籍人士長期租賃土地長達99年，以吸引外國資本流入，包括在泰國期間的消費支出以及希望吸引來泰國工作、如數位遊牧者等資源。

如果實施這些措施，應僅在特定區域使用，例如主要城市、重要旅遊城市以及經濟戰略區域如東部經濟走廊（EEC）、春武里、芭堤雅、普吉和曼谷，這些地方外國人更青睞。

此外，不必永久開放，可以像2002年一樣，僅在經濟危機後的復甦階段短期實施。2002-2007年期間，政府允許外國人以100%的比例購買公寓。

對於政府提出的99年長期租賃土地措施，適當的租賃期限需要進一步確定。長期租賃應重點用於居住目的，並理解外國人可能認為30年的租期不夠長。因此，找到一個平衡的租期，使外國人能夠穩定居住是非常重要的，同時也是向外國人發出歡迎信號，鼓勵他們參與泰國經濟的發展。

必須承認，如果允許外國人長期租賃住宅和土地，可能會導致土地價格上漲。因此，政府應限制長期租賃僅適用於住宅項目，以防外國人租賃土地和建築物的範圍過廣。還可以對某些區域實施限制，與公寓類似，以防外國人因高購買力而占據優勢。

恢復泰國購買力至關重要

政府必須迅速恢復和創造機會，透過對外國購屋者徵收稅費或附加費用，例如土地稅和建築稅，將這些費用作為「基金」幫助泰國人更容易擁有房屋，並儘快恢復為主要購買力。因此，政府應制定明確的政策以增強信心，推動房地產成為「新經濟引擎」，並加速經濟和國內購買力的恢復。

泰國房地產協會會長彭納利認為，今年上半年房地產市場表現下滑，較2023年底明顯。由於家庭債務問題、信貸被拒和開發成本上升，銷售、交屋以及新項目發布都明顯減少。下半年的趨勢將取決於政府推出的1萬銖數位錢包刺激經濟的效果以及預算撥款情況。

目前，泰國房地產市場大多處於「嚴重下滑」狀態，但一些大公司因現金充足、債務較少而表現良好。然而，仍希望經濟和購買力不會進一步惡化。

樂觀地看，未來3-6個月房地產市場可能會脫離低谷，政府的投資和旅遊業將有助於刺激經濟，數位錢包計畫將增強信心，並期待經濟恢復的表現。

Britania公司執行長提拉德表示，公司將在下半年調整投資計畫，更注重中高端市場，尤其是2000-5000萬銖的豪宅市場，這些領域有成長潛力，並推遲推出250萬至400萬銖的聯排別墅項目，直到經濟復甦。

下半年預計將有旅遊業復甦的正面訊號，政府加快預算支出，外國投資趨勢以及政府的房地產刺激措施逐步出台，同時利率也有下降趨勢。

泰國商會房地產設計與施工貿易協會主席伊沙拉表示，在這種情況下，房地產開發商需要更加謹慎地開發項目，尤其是長期投資項目，需要平衡金融機構貸款與債券發行。

Sansiri公司總裁烏泰表示，房地產市場在下半年將呈現K型成長，中高端市場仍有發展空間，而低端市場則面臨銀行拒絕信貸的問題。因此，公司將專注於中高端市場，因為低端市場的250-300萬銖的聯排別墅面臨高達50%的信貸拒絕問題。