居家辦公成趨勢 寫字樓租賃遇危機

【編譯羅粟粟／曼谷報導】許多公司仍然會有允許員工在任何地點辦公（遠程辦公）的政策，包括居家辦公和混合辦公，導致辦公室租賃需求較過去有所放緩，2016年至2020年的需求為每年12萬8000平方米，到2023-2024年期間下降至每年5萬平方米。

儘管疫情已經結束，但隨著居家辦公和混合辦公的趨勢，仍然會看到租賃辦公室面積減少，即使艱難的疫情時期已經過去，許多公司仍然允許員工自由選擇工作地點。

這一現象與全球領先的房地產專業服務和投資管理公司仲量聯行（泰國）有限公司（JLL）的「未來工作調查」結果一致，該調查指出，到2025年，全球53%的企業將實施允許員工在任何地方永久辦公的政策，因為大多數企業認為該政策將極大地有助於吸引和留住優秀員工。

同時，租戶減少租賃辦公室面積的趨勢也與仲量聯行的另一項數據一致，該數據表明，在疫情結束後，租戶出現減少租賃辦公室面積的行為，從之前每1名員工使用10平方米辦公面積，減少到7平方米。

新寫字樓會在2023年至2024年間逐步竣工，辦公室面積每年增加46萬平方米，比歷史平均每年僅20萬平方米增加近兩倍。據泰京銀行Krungthai COMPASS研究中心分析，新辦公室面積即將大幅增加。

主要是由於過去租賃業務具有吸引力，租金率持續保持在90-95%的高水平，從而吸引許多業者轉而投資開發更多的租賃辦公室。從曼谷及周邊地區申請寫字樓建築許可的統計數據可以看出，2017-2022年期間每年申請建築許可面積多達126萬平方米，而在這之前每年僅為91萬3000平方米。

未來1-2年內即將竣工並準備全面開放的新寫字樓大部分位於中央商務區，例如泰國房地產開放商Raimon Land大眾有限公司的One City Centre項目；NYE & RPG Development有限公司與Nye Estate和Minor International大眾有限公司合作開發的Park Silom項目；Dusit Thani大眾有限公司（DTC）與Central Pattana 大眾有限公司（CPN）的合資的Central Park Offices項目。另一個大型項目是位於Rama 4路的One Bangkok，初步預計總辦公面積近20萬平方米，將逐步竣工。

辦公室面積增長水平高於租賃需求，很可能會迫使2023年和2024年寫字樓租賃業務的整體優勢比（OR）下降至80.5%和77.3%，這這一水平接近租賃辦公業務的盈虧平衡點，通常為75-80%。Krungthai COMPASS分析認為，2023年和2024年的辦公租賃需求可能會略有增加，從2022年的826萬平方米分別增加到830萬和836萬平方米。

另外，2023年和2024年的辦公室面積將從2022年的989萬平方米增加到1031和1081萬平方米，而寫字樓租賃業務整體OR值很可能從2022年的83.5%下降至80.5%和77.3%。同時，預計整體OR值將下降，通過降低租金來吸引現有和新租戶，從而加劇競爭。

導致辦公室平均租金從每月每平方米820銖下降至800銖和780銖，2023年和2024年平均每年為負2.8%，這是直接影響寫字樓租賃業務經營者收入和盈利能力的負面因素。