今年房地產開發應關注3大問題：人-社會-環境

【編譯黃聖／曼谷報導】LWS Wisdom and Solution Company Limited（LWS）公司指出，今年房地產開發將面臨包括人、社會、環境各個層面的問題，以及在新冠疫情爆發後，人們的生活方式也發生了重大變化。

L.P.N. Development Public Company Limited旗下房地產研發公司LWS Wisdom and Solution Company Limited（LWS）公司董事總經理巴攀薩表示，在對今年房地產的發展趨勢及對購屋者的住房需求進行分析後，發現今年住房開發服務工作必須考慮到人（Population）、社會文化（Social&Culture）及生態與環境（Environment）這3個問題。

人口方面（Population）

如今，每一代（Generation）都有不同的需求。這是房屋開發及服務的核心，必須以獨特的風格（Uniqueness）滿足不同客戶的需求，尤其是滿足每一代買家的不同需求，例如：無年齡限制（Ageless Marketing）的營銷。如今，沒有消費者願意被稱為老年人。相反，消費者更傾向於選擇能夠反映自己想要的形象的產品或服務，而且還必須適用於老年人；消費者想要的是，自由的使用各種服務，沒有年齡限制，例如：運動、時尚服飾、適合所有年齡層的家具設計等。

單身服務（Solo Service），來自需要更多自由、單身和獨自旅行的生活方式，即為單身顧客提出接受服務的需求，而且形成了一種越來越受歡迎的服務形式，例如：擁有可獨坐的餐廳、為單身人士設計專門空間，並能營造與外界交流的氛圍，如共同工作空間或單身公寓，往往更受歡迎。

建房出租（BTR），是為單身人士建造的房屋，以供他們聚集在一起，可能是與陌生人合租一間房子，或是一群朋友和一群單身人士的聚會場所。自2018 年以來，這種房屋租賃文化在中國、亞洲和美國持續升溫，其中包括不想要孩子的夫婦。60%的人表示，不生孩子意味著他們有更多的錢可以用來旅行；74%的人表示養寵物可以幫助增加家庭成員，也會增加出租房屋的需求。

LWS的調查結果還發現，目前房價持續上漲，主要原因是土地價格上漲，加上建築材料價格、能源價格和利息成本上漲。不斷上漲的房價，與消費者目前的創收能力背道而馳。

從上述情況來看，房屋購買量可能會減少，2022年公寓市場（曼谷及周邊地區）的過戶價值從之前的高達6500億銖（45%）比例縮減至34%。

在比較租賃和購買之間的性價比時會發現，曼谷及周邊地區的公寓售價較2018年上漲了29%，而租金率較2018年同比下降約7%。 因此，去年第一季以租賃形式選擇入住公寓的趨勢增加了56%，而同期購買需求則下降了約5%。

目前，我們進入了專注於租而不是買的「租一代（Generation Rent）」時代，尤其是像Z世代（First Jobber）、Y世代這樣的新一代，租屋者比例超過50%，平均租金為每月6000-9000銖，他們的平均月收入在2-4萬銖之間，而且超過70%的人是單身，這反映了大多數新生代喜歡獨處的行為，以及喜歡便利和創新科技。

混合工作（Hybrid Work），規劃住戶在公司的出勤情況，並能夠以平衡的方式進行遠端工作。這是Z世代的最大需求；而77%的人在尋找工作時的最高標準為「Flexibility」。

根據這一趨勢，LWS對目前購屋者的行為進行了調查，發現以混合工作形式滿足生活需求的服務包括MuvMi、Grab、Line Man、Bolt、Cabb等交通或旅遊服務，這些服務為新一代提供便利的基礎應用服務，對新生代的生活方式產生良好反響。預計到2028年，透過應用程式呼叫汽車服務的市場價值將達到1538億銖，市場從2022年第3季度開始出現明顯復甦，其中外國人使用Grab呼叫汽車服務的比例高達45%。

在開發公寓產品和住宅時，符合這個時代人們需求的設計是，具有一個公共區域 ，並能在公共區域中單獨使用空間，具有輕鬆的氛圍；以及適合老年人和所有年齡層的人使用。同時，居住區應考慮單身人士、滿足租賃市場以及更多有寵物的家庭。

社會與文化（Social &Culture）

數字遊牧者（Digital Nomad）是2020-2025年大規模移民浪潮中出現的彈性工作（Flexible）模式，這揭開了歷史的新篇章。數字科技在當今人們的生活中發揮著重要作用，人們可以隨時隨地工作。因此，預計到2035年，全球將有10億數字游牧群體。這一趨勢要求房地產開發商調整專案開發理念，透過空間設計來滿足當今買家的需求和行為，並添加了其他服務，以方便想要使用空間進行工作的客戶，包括：

1、設計方面，住宅空間應支援中短期租賃，以及具有方便支援遠端工作的公共區域，例如帶有電源插座的合適辦公桌，以及完善的網絡信號，提供在線會議空間，可劃分安靜區域，或設有安排影印機服務區，咖啡和小吃攤位，使住戶在下班後能有一個平靜和放鬆的休息區。

2、調整公共區域服務使用時間，由於工作時間的變化，導致住戶使用公共區域的時間和需求不一致；超過40%的住戶在使用公共區域的服務的時間上出現問題，導致需要將服務時間延長到每天20小時以上或24小時，目前已出現24小時共享辦公區域和24小時健身房。

3、餐廳預訂。配有知識淵博的當地導遊和口譯員陪同遊覽，將工作地點變成放鬆之地和旅遊景點，讓服務使用者從旅行中獲得更多的體驗。因此，為餐廳和旅遊景點提供搜尋、選擇和預訂服務，包括著名的旅遊活動、當地的旅遊景點，以及提供導覽服務。如果是使用當地語言的旅遊景點，則可以提供額外的口譯服務，將有助於為服務使用者提供來自不斷變化工作場所的額外體驗。

4、為住戶前往旅遊景點提供便利服務。除了使用導遊的旅遊服務外，自駕及租車服務是另一個深受遊客歡迎的選擇；這項服務將是補充數字群體趨勢（Digital Nomad）的另一個組成部分。

生態與環境面向 （Environment）

今年是一個責任年，而且將徹底改變我們的共同生活方式。根據萬事達卡（Mastercard）的一份報告，自2019 年新冠疫情爆發以來，58%的消費者更加意識對環境的影響；85%的消費者願意改變他們的生活方式來幫助應對氣候問題；根據2022年愛德曼信任晴雨表（Edelman Trust Barometer），來自28個國家52% 的消費者希望企業能夠更多的應對環境危機。與此同時，聯合利華（Uniliver）的深度數據報告顯示，消費者不斷要求企業有所改變，並選擇支持對環境影響最小的品牌。

從上述趨勢來看，今年房地產項目開發需要重點開發環保項目，並減少施工過程對環境的影響；LWS經過調查發現，今年及未來一段時期，在住房項目的開發上需要重點關注以下問題：

1、整理空間，提供垃圾分類服務。根據LWS的調查，發現超過77%的新生代重視垃圾分類；超過70%的人已經把注意力轉向購買環保產品。因此，住宅項目的開放必須特別關注環境，並設有垃圾分類點；公寓項目必須設有自動回收收集櫃等。

2、安裝太陽能屋頂（Solar Roof）。目前，太陽能電池發電成本從15年前的平均每瓦80銖降至每瓦10銖，而化石能源發電量呈現成長趨勢。目前在曼谷超過300萬戶家庭中，只有不到10%的家庭安裝了太陽能電池。預計3年後這數字將增加到20%，安裝成本約為每3 Kwp 11萬銖，平均每月可節省電費2000-3000銖。從這個趨勢來看，在開發住宅項目安裝太陽能屋頂，正在成為房地產開發商在整個項目中為所有類型的房屋安裝的基本設備。

3、增加電動車充電站的安裝。電動車的使用不斷普及，預計今年電動車保有量將多達12萬輛。目前的房地產開發商看到了使用電動車的重要性，超過20%的公寓居民希望增加設有電動車充電器的停車位。目前大多數公寓項目都配有電動車充電器，平均設有2個停車位，但預計這已經遠遠不夠了。因此，需要增加約4個以上的充電停車位，以適應電動車數量的增加，並為未來提供良好的環境支援。

4、在地產設計領域，建議遵守3項原則，包括：零廢棄物設計（Zero Waste Design）、減少碳足跡（Carbon Footprint）、使用有助於自然恢復的材料；可參考零能耗建築（Zero Energy Building，ZEB）設計指南，其設計原則是從建築圍護結構減熱做起，高效率的利用自然光照明系統及空調系統，並大量使用替代能源，調整項目景觀，以降低周圍溫度。

「綜上所述，今年房地產產業的發展將由以下重要因素驅動，包括：發展基於可持續性，考慮到住宅的設計，以及考慮到社會、文化和環境條件；在永續住房的概念下，考慮在不斷變化的社會、氣候及環境條件下適當利用資源和技術。」巴攀薩表示。