OCEAN PROPERTY斥資10億 新建國際學校

【編譯黃聖／曼谷報導】OCEAN PROPERTY COMPANY LIMITED公司宣布在捷運紅色線經過的威帕瓦迪路（沙綿納麗寺站），斥資10億銖建造一所新的國際學校，計畫在今年動工，並於2026 年竣工；將拆除舊學校，然後建造一個占地3萊的混合用途區域（小型廣場），以支持長遠永續創收組合計畫。

在2020-2021年後疫情時代，商界希望經濟能迅速復甦，但面對債券市場信心問題、世界爆發戰爭等不可預測因素，影響了人們的購買力，經濟增速也持續放緩；但泰國的國際學校業務卻反其道而行之，因為能夠比其他企業得業務恢復得更快，而且本輪復甦幅度可能會比之前更大，因為有很多大資本集團競相投資。

最近，OCEAN PROPERTY COMPANY LIMITED公司決定在今年進行新一輪投資，計畫投資10億銖，在威帕瓦迪路沿線興建一所新的國際學校。因為公司看到這片土地的開發潛力已經改變，捷運紅色線經過這條路線，新學校位沙綿納麗寺站附近，這是公司20多年來又一次投資興建國際學校。

目標招收1200名學生

OCEAN PROPERTY COMPANY LIMITED公司董事總經理納蓬透露，今年公司將在孔敬、烏汶、普吉這3個府治開發更多的聯排別墅和公寓項目，一共有3個項目 ，而正常情況下每年只有1-2個新投資項目，每個項目的總價值為7-10億銖。

而曼谷的大型項目，將在威帕瓦迪路沿線投資建造一所新的國際學校，投資額為10億銖。

根據設定的投資計畫，新的國際學校正在向建築承包商開放招標，預計今年開工，建設工期為2年，預計將於2026年竣工；新學校的設計和重建規模將比原來的學校更大 。此前，在面積3萊的土地上已設有聖史蒂芬國際學校，可容納400-500名學生，但目前狀況日益緊張，因為該校已經開辦了20多年。

因此，公司決定在目前的聖斯蒂芬學校後面的土地上建造一所新學校，預計可容納比原校多2-3倍的學生，達到1200人的規模。

「國際學校位於威帕瓦迪路，起初的計畫是在就學校基礎上進行擴展，但最終還是考慮重新建造；然後利用新學校前面的區域來創造效益，因為土地開發已經發生變化了，捷運紅色線經過此區域。但我們必須再等2年，等新學校完工後才能拆除舊學校。可以看出，在經受疫情的衝擊下，國際學校業務受到大型資本集團的青睞，正在爭相投資建設更多的學校。目前，公司擁有2所國際學校，即聖斯蒂芬學校和布萊頓學校。」

擬擴大辦公大樓投資

納蓬說，未來，在新學校竣工後，學生將會轉移到新學校學習。該公司將在威帕瓦迪路前面的Land Bank開發由公寓、辦公大樓組成的綜合用途項目，以及建造一個迷你廣場，為前來使用服務的客戶和家長提供服務。

目前，公司的大樓辦公室或辦公室出租業務，位於叻丹能路的海洋塔大廈（Ocean Tower Building），在詩麗吉王后國家會議中心對面，已經建成至少20年了；公司的投資總體規劃正在尋找建造新辦公室的機會，公司在威帕瓦迪路、拉瑪3路和叻布拉納路擁有土地儲備。目前最有可能用來開發的土地儲備位於威帕瓦迪路沿線。

但從辦公室市場的供需研究來看，大牌業者的競爭非常激烈，紛紛競相建設新項目，導致辦公室出租業務大量過剩；而威帕瓦迪路沿線的辦公項目還可以再等2年時間，因為必須 先等新國際學校建成。因此，下一步投資計畫將會是綜合體項目。

「威帕瓦迪路沿線的地塊，將有一套公寓，也許會有一間辦公室和一個小廣場，能夠容納3個市場的客戶，包括早中晚客戶。國際學校的家長會在下午晚些時候 來使用服務，至於公寓客戶，周末會來購物。大多數獨立廣場很少能存活，因為辦公室市場的客戶並不是晚間市場客戶群體，大多是白天市場客戶，周末就會很安靜，尤其是現在新冠疫情之後，人們的行為發生了改變，深夜工作的人並不多。以前會計人員會上班到晚上7、8點，現在下班後都回家了，不是他們的工作量變少了，而是可以把工作帶回家完成，因為此前已有居家辦公的經驗。」

資本必須雄厚－產業鏈必須足夠長

國際學校業務的投資機會機增長速度比較緩慢，但還沒到倒退的地步。當學生足夠多時，收入就會很穩定。從長遠來看，這是一個穩定的經常性收入投資組合。

「公司投資是為了分散許多業務投資組合的風險，兩處房產項目均在出售，住房產品是低層住宅和公寓，投資時間較短，如1棟公寓，高層建築需3年的建造時間，而且還需要1-2年才能開始交付；8層低層建築，建造-銷售-轉讓需要2-3年才能完成；相較於酒店、辦公室等租金收入組合，若開設新的服務，租金或入住率爆滿的 機會較大。但平均投資回收期為8年，比住宅業務更長。」

而國際學校業務，創業速度比其他收入組合慢，因為學校開學的第一年，學生人數不會滿員。例如，新建一所可容納1000名學生的學校，開學前1-2年，可能只有100-200名學生，即使學生數量逐漸增加，因為大孩子班級數量很少，有時會虧本經營。但有必要開放經營，因為如果不開放的話，學生就不會來，而學校人數的增長模式將是漸進的。

「一個班級應該有20-30名學生左右，但一開始可能只有5名學生，但我們不得不開辦學校。因此，必須承認，學校在建設完成後，前1-3年可能會虧損，我們要為 人員工資、費用、利息等預留投資，所以我們做國際學校業務就像疫情時期一樣，不能退縮，因為業務可以增長，只是比較緩慢而已。但在疫情之後，這項業務又開始重新增長了。」

學費每年平均80萬銖

以聖斯蒂芬學校的學費收入計算，平均費用為每年80萬銖，其中小班從學前班開始，2至2歲歲半，每年的學費為60萬銖，之後學費會根據班級、孩子年齡、 各種活動逐步調整。平均來說，大班孩子每年的學費為90-100萬銖。

「年級從學前班到高中三年級，學生年齡從2-2.5歲到17-18歲。如果家長孩子去學校，那就不太可能搬到其他地方了，會讓孩子學習直到高中畢業。如果從學前班 算起，學生會停留15-16年。另外，如果一個家庭有很多孩子，並且哥哥姐姐已經在這裡學習，弟弟妹妹也將會在同一所學校上學。」納蓬表示。