300萬銖住房的終結：泰國人無法獲得貸款 收入低無權買房？

【編譯繁華田／曼谷報導】300萬銖的低價房地產已成「危險區」，需求雖仍在增加，但貸款遭拒的數量卻在增加，警惕因逾期、無法分期還款而再次激增的壞帳。至於外國客戶市場，外國人仍不斷購入泰國公寓，中國仍然是泰國公寓的第一大客戶。

泰國的通貨膨脹情勢依然炙手可熱，且並未消退，泰國中央銀行貨幣政策委員會（MPC）決議持續升息，最近一次升息是在2023年9月再次升息0.25%，使政策利率達到每年2.50%，這是9年來的最高數字，同時也是調整利率頻次最高的，2022年8月至2023年9月調整頻率高達7次，而在2023年11月29日的會議上決定維持利率不變。

全球許多國家調整利率的原因都是相似的，也就是說，為了防止「通貨膨脹」，如果不加以控制，將導致生活成本上升。但對於已面臨經濟脆弱的國家，利率上升可能會導致人們扮演「背包客」的角色，尤其是房貸利率漲得如此之高，以至於很多人不敢承擔「負債」。同時，這也會增加金融成本，再次加重家庭債務危機。

「升息」的情況對住房和公寓市場產生了重大影響，尤其是購買低於300萬銖房源的客戶群，這是一個收入不是很高的群體，對經濟狀況敏感，高利率導致這群居民難以支付分期付款，最終導致違約債務。而從提供房地產市場的整體狀況看，過去的一年並不那麼光明。即使價格低至300萬銖的房屋項目仍有需求，但重要的問題就是經濟情勢還沒有很好的恢復，讓房地產市場不得不面對今年利率上升情勢帶來的壓力。其中成本上升，已成為項目開發商面臨的主要問題，這已成為有購房意願的消費者無法實現的共同困擾。

早在2021年和2022年，由於泰國央行暫時放鬆了LTV措施，房地產行業與2023年相比尤其熱鬧，讓房地產行業解鎖帶來的更多增長使人們能比以前更靈活地購買房屋。

LTV或貸款價值比率是銀行根據我們購買的房屋價值所能提供的貸款比率，這項措施幫助商業銀行降低了風險，以確保申請人有能力償還貸款。它也有助於防止購屋貸款過度，從而導致房地產市場的泡沫情況。

2021年至2022年間，這項LTV措施有所放鬆。此前，購房者必須支付10%至20%左右的現金才能買房，並且可以立即向銀行申請100%的貸款。這是低收入人群的「特殊情況」，使得那些是「低於300萬銖」住房項目主要客戶的人更容易擁有自己的財產。除了LTV措施外，還有所有權轉讓費用的減少，而房屋的抵押貸款也僅為評估價值的0.01%。

然而，自2023年初以來，緩解措施已被嚴格重新實施，加上俄羅斯和烏克蘭的全球危機，各方又再次捲土重來。2023年10月的以色列-哈瑪斯衝突事件，都加劇了全球經濟衰退，以及泰國面臨的高利率和高家庭債務問題，以及正在購買中的脆弱經濟引擎，無法完全恢復到新冠疫情之前的水平。 所有這些因素都對整個房地產市場產生了影響。

但2024年1月2日房地產資訊中心的數據顯示，受多種利空因素影響，2023年整體市場房屋過戶需求以「套數」計放緩為-4.2%。家庭債務和高利率，導致有購屋意願的人減少了。但因為每單位的售價比較貴，儘管待售單位減少，2023年整體市值仍為正值。

這意味著市場的需求並沒有消失。只是因政府政策和其他經濟因素成為削弱「真實需求」的負面因素。儘管泰國央行提供數據表明，延長還款期限的措施可能會導致高收入人群的利潤增加，也可能刺激家庭債務的增加。 這也引發了一個問題，即政府在低於300萬銖房屋需求的人群和金融機構堅持更嚴格的還款標準之間將如何尋找平衡，而過去一年的拒貸率高達70%。

2023年對於住宅公寓項目開發商來說是一個挑戰，因為銀行調整了貸款申請標準，比以前更加嚴格。儘管企業家正在尋找各種方法來幫助買家，但還是發現超過一半客戶的客戶「無法貸款」。

全方位服務的房地產投資諮詢公司董事總經理素拉傑提供信息稱，對於某些項目，可能會有超過50%的客戶陷入泥潭而無法獲得銀行貸款，甚至部分人獲得的貸款金額低於房屋或公寓的價值。

如果我們追溯銀行調整貸款審批標準的根源，我們會發現：部分原因來自於壞帳的整體狀況和房地產市場中的「需要特別關注的債務」或「逾期1-3個月的債務」，這些拖欠的債務是由於整體經濟狀況仍然緊張、經濟刺激政策尚未見效，以及高利率政策使「低於300萬銖的房屋」客戶群受到嚴重影響，因為這些客戶收入不高，對經濟狀況敏感。

這種敏感性導致債務違約次數增加，進而導致銀行已開始調整貸款審批標準，更嚴格地考慮借款人的負債比率。貸款拒絕率或未來申請銀行貸款購屋的情況可能會更為「嚴峻」。

雖然低層住房的主要部分是「聯排別墅」，但由於貸款被拒絕的增加，從現在開始我們可能會看到住宅和公寓項目開發商轉向「豪華住宅」市場。星獅地產（泰國）有限公司首席執行官薩恩芬表示，「獨棟住宅」計畫的平均貸款拒絕率僅為20%至30%。重要的是，這群客戶傾向於用高達67%的現金購買房屋，尤其售價2000萬銖的獨棟住宅。此後，該公司正準備推出價值從1500萬銖到數億銖的房屋項目。

此外，300萬銖以下的房屋還面臨電費、油費、地價、人工費、建築材料費等成本較高的負面因素風險，價格肯定會高於2023年。儘管先前的2021年和2022年受益於各種寬鬆措施影響，已經吸收了大量的「真實需求」，但相比2024年，仍然有較高的增長潛力。特別是對於300萬銖以下的房屋市場，根據房地產資料中心的數據，這些房屋的價格在未來可能會再次上漲約5%至10%。

報告顯示，2023年第三季外國人轉讓公寓單位所有權，共有3365個單位，總價值170.48億銖。雖然單位數量增加，但「每單位價值」卻有所下降，與去年同期相比，購買價值增加31.6%。

有趣的是，房地產資料中心的報告指出，2018年至今，最受外國人歡迎的公寓單位是不超過300萬銖的價格組，總共轉讓了1490個單位，外國人購買比例最高。其次是300萬銖至500萬銖購買量，最不受歡迎的價格為700萬銖至1000萬銖的公寓，所有權轉讓的單位只有179個。

泰國擁有最多公寓單位的國家是中國，2023年1月至9月期間所有權轉讓總計4991個單位；其次是俄羅斯962個單位、美國422個單位、台灣378個單位、英國372個單位。

如果將各種因素結合起來看，問題並不在於某個特定群體。這並不是因為銀行不發放貸款，也不是因為低收入者債務過高導致信用評分不符合標準，也不是因為法律允許外國人擁有產權，而是因為泰國經濟的困境，低收入者負債累累。

儘管商品價格上漲，但勞動人民的收入卻維持不變，這導致了債務增加，無論是良性債務，還是不產生收入的債務，這使得許多人「收支不平衡」，即使擁有房屋也難以負擔，甚至擁有車輛也要交給銀行。審批貸款的金融機構必須更加謹慎，以更嚴格的政策來維持「壞帳」水準。房地產開發商無法銷售是因為泰國人被拒絕貸款，因此，他們希望從外國人那裡「接力」這形成了一個似乎沒有盡頭的循環。

2024年被認為是「真正燃燒的一年」，由於全球範圍內的不穩定因素，可能是房地產市場面臨的挑戰之一。在經濟問題不能僅通過貨幣政策解決的情況下，房地產以外的其他形式，例如租賃或由政府支持的「公屋」政策，可以多大程度地緩解這些問題，但對於開發商和政府來說，未來還需探索出路，找到解決方案。